オフザプランの魅力

オフザプランとは、完成前の物件意味します。オーストラリアでは多くの新築マンションは建築が始まる前から オフザプランの状況で取引されます。オーストラリアでは外国人による中古物件の購入にはFIRB(Foreign Investment Review Board－外資審議委員会)の制限がありますので、海外からの購入の場合にはその制限に左右されることなく 購入できる有効的な購入方法になります。また投資家の方に対してはレバレッジ効果を効かせる手法として用いることもできます。

一般的なオフザプランでの購入は、購入金額の10%の保証金だけで物件を購入することができます。 つまり現在の価格で数年後に完成する将来の物件を購入することができますので、価格上昇が見込まれる地域の場合には 物件を割安の価格で購入することができることになります。

下記のグラフは、オフザプランでの物件購入時と決済時の価格の変動をイメージしたものです。表示されない場合→　グラフ

融資は物件査定金額から計算されます。一般的に80%までは融資可能となりますので、物件の価格上昇が見込まれる地域であれば、経費も含めた100%の融 資も不可能ではありません。（円建てローンの場合は査定金額の70%が一般的となります。）

ご注意

現物の下見ができない状態での購入なので、最新の注意も必要になります。 間取りやロケーション以外にも、契約の条件（Conditions）、仕様書（General Specification）や共益費（Strata Levy）など注意すべき点がたくさんあります。また、できる限り建築予定地の周辺の情報も集めるようにしてください。

また、オフザプランでの売却価格の設定は一定ではなく、販売状況によって変動致します。物件情報が出てから仮予約まではすぐに判断ができるように事 前に興味のあるエリアに関しては情報を取得しておくことをお勧めします。

一般的にオフザプランの場合は、各州の不動産協会等によって定められた売買契約書や契約条件が適用されず、開発業者が独自に作成されたものが使用さ れます。併せてSupplementary DocumentsやDisclosure Statementと呼ばれる補助的な説明書が添付されますが、詳細が記載されるため200ページを超える小さな本ぐらいのサイズになります。　WA州で は、開発業者は契約内容の変更が不可にされている業者が多いので、事前の確認が大切になります（他州では弁護士を通じて契約内容の変更が可能の業者もあり ます）。特に　開発業者が契約を終結できる条件、決済日、内装や付属品、駐車場、支払いの時期、建築期間内の転売が可能か、共益費の金額、消費税などは必 ず契約前に確認する必要があります。

また、既存物件であれば融資が通れば契約が成立するという条件が付けられますが、一般的にオフザプランの場合は承認されませんので、完成時期に決済 ができる金銭的なゆとりがない場合には、契約することをお勧めできません。また購入時と決済時に為替が変動している可能性もありますので、物件完成直前に 換金や送金を行うのではなく、できるだけ為替レートの良い時期に換金をしておくことをお勧め致します。

上手な取引

物件情報が出て最初に物件を押さえてしまうのがまずは最善の方法です。事前に業者のメーリングリストに登録して、できるだけ早い段階での取 引されるとこをお勧めします。