購入ワンポイント
購入時のちょっとした行動で取引が変わることがあります。そんなポイントを集めてみました。
| ホームオープンは初回を狙う | 良い物件はマーケットに出てすぐに決まってしまいます。広告で探される場合、First Time Offerd等の記載がある新規物件を狙いましょう。(但し、価格交渉はあまり望めません) |
| シンプルなオファー | どうしても欲しい物件やしっかりと値段交渉したい場合は、契約条件の少ないシンプルなオファーにしましょう。 |
| 条件付契約 | リサーチがしっかりできていないような場合は、融資などの条件を付けて一旦契約し、その後しっかりリサーチし、判断し
ましょう。 （但し解約する場合には、条件を満たさなかった理由を示す業者からの手紙が必要になります。） |
| 低すぎるオファー | 値段交渉したいのはやまやまですが、売主の希望金額から極端にかけ離れた金額では、先方を警戒させてしまい逆効果にな ります。市場価格から考察した適正価格でのオファーが有効です。 |
| オファーのタイミング | 競合相手が出てくると価格交渉が非常に難しくなります。週末の集客がメインとなりますので、週末に掛からずに交渉でき る場合は、早めにオファーをしましょう。 |
| カウンターオファー | 売主がカウンターオファーを出している時は他のオファーを受付けることはできません。上手く利用しましょう。ただし、 時間を掛けすぎると破棄される危険もあります・・・ |
| ホームオープンにて |
物件の内見では、いかに気に入っても冷静を装いましょう。売出している業者は購入を希望されているお客様の様子を良く 見て、売主に報告します。喜びすぎると価格交渉しにくくなります。 |
| 基本の質問 |
売れていない物件の時に聞かれたくないのが以下の質問です。様子を探るためにも聞いてみましょう！！ ・この物件はどれぐらい売りにでている
のです
か？ |
| 過去の取引 | 過去の取引から現在の適正価格の判断もできます。インターネットや業者から情報を入手しましょう！ |
オフセットアカウント(Offset Account)の有効利用
銀行融資を受けて物件を購入される場合、オフセットアカウントを開設することをお勧めいたします。オフセットアカウントとは、融資を受けている口座
とリンクする別口座になります。この口座に預金が入っている場合、利息の支払い金額が、融資金額からオフセットアカウントに預金されている差額分で計算さ
れます。つまり、以下の点が有利になります。
- 銀行預金の金利＞銀行融資の金利 となるので、差額金利分 得する計算になる。
- 定期預金のように所得税が掛からない。
- 税務署への控除申告は融資契約の全額となる。（投資物件の場合）
- オフセットアカウントの預金は出し入れ自由。
- オフセットアカウントの預金額が増えるだけで支払利息が減るので、一石二鳥(！？)
物件購入時の名義等
物件を購入する場合、オファーの段階でどのような形態で物件を所有するか決めなければなりません。キャピタルゲインタックスの割引や控除なども所有
者によって異なりますので
事前に下記の組み合わせを検討する必要があります。
所有
- 個人名義
- 法人名義
- トラスト*名義
所有区分
- 共有名義(Joint Tenants)
- 区分登記(Tenants in Common)
- 生活相談
- 緊急時のサポート
物 件売却時にキャピタルゲインがあると原則、キャピタルゲインタックスが掛かります。個人名義で購入し、居住目的として利用され、条件を満たしている場合は キャピタルゲインタックスは控除されます。投資目的で個人名義やトラスト名義で物件を購入した場合、1年以上物件を所有するとキャピタルゲインタックスの 課税金額が50％割り引かれるため、法人名義（一律30％）より支払う税金が少なくなります。
*トラストとは 古くは12世紀まで遡ったイギリスから始まった節税方法です。大きなものでは、オーストラリア プロパティー トラストなど日本の
証券会社などでもよく耳にするような オーストラリアの証券取引所に上場されている数1000億円という超巨大な規模のものから ファミリートラストのよ
うな 小さな規模のものまであります。
トラストはイメージ的には個人扱いされる会社みたいなものです。会社に所属する社員は、入れ替えでき、また収益もその社員に有効的に分配できるの で、節税効果が高くなります。
詳しくはオーストラリアの会計士にご相談ください。
日本語で問い合わせされたい場合は、オーストラリアや投資に役
立つ日本語の連絡先をご覧下さい。